De onderzoeksplicht

Bouwkundig en installatietechnisch onderzoek

Van een koper mag worden verwacht dat hij voldoende alert is. Degene die belangstelling heeft voor de koop van een huis zal hier behoorlijk onderzoek naar moeten doen. Een aspirant-koper die bij een bezichtiging vochtplekken of een (grote) scheur in een muur ziet, hoort de verkoper (dan wel diens makelaar) hier kritische vragen over te stellen. Voor de koper die niet heeft voldaan aan zijn onderzoeksplicht wordt het lastig om de verkoper achteraf aansprakelijk te houden voor de gevolgen van gebreken. \

Vochtplekken worden soms gemaskeerd met een vers laagje verf. De kandidaat-koper die de verkoper vraagt waarom alle muren recentelijk zijn gesausd krijgt vaak als antwoord: “dit heb ik gedaan op aanraden van de makelaar, zodat alles er fris uitzag”. De koper doet er goed aan om de antwoorden op alle vragen die hij voorafgaand aan de verkoop stelt door de verkoper op papier te laten zetten. Als hij door die antwoorden op het verkeerde been is gezet, kan hij dit achteraf tenminste aantonen.

Op aanraden van de verkoopmakelaar wordt een woning vaak aangeboden met een onderzoeksrapport. Een bouwkundig adviseur inspecteert de woning dan op een hele lijst punten. In zijn rapport geeft hij ook aan of er op korte, middellange of lange termijn herstel- of vervangingskosten te verwachten zijn en hoe hoog die dan ongeveer zullen zijn. Een dergelijk rapport geeft de koper soms niet meer dan schijnzekerheid.

Wat veel kopers namelijk niet weten is dat makelaarskantoren vaak erg lage tarieven met adviesbureaus hebben uitonderhandeld. Deze verdienen vaak niet meer dan een paar honderd euro voor de inspectie van een gehele woning, het maken van foto’s en het opstellen van het rapport. Het is daarom begrijpelijk dat deze rapporten slechts de resultaten van een ‘visuele inspectie’ bevatten.

De verkoper kan, wanneer zich achteraf een gebrek openbaart, proberen om zich achter het rapport verschuilen: “als een bouwkundige een gebrek niet eens constateert, hoe wilt u dan dat ik hiervan op de hoogte ben?”.

Wanneer de adviseur in zijn rapportage heeft aangeraden dat op een bepaald punt wellicht nader onderzoek nodig is, doet de koper er verstandig aan om dit vervolgonderzoek ook daadwerkelijk te laten uitvoeren. Hij had dan immers voldoende kritisch moeten zijn en staat op achterstand als dit punt wel degelijk een gebrek blijkt te zijn.

Vanzelfsprekend wordt van de gemiddelde koper niet verwacht dat hij de blik van een deskundige heeft. Aan de koper die bouwkunde of civiele techniek heeft gestudeerd mogen iets hogere verwachtingen worden gesteld. Het verstandigste is dat de koper niet afgaat op de informatie die de verkoper hem heeft aangereikt maar dat hij zelf een bouwkundig en installatietechnisch onderzoek laat uitvoeren. Het kost geld, maar deze investering valt weg tegen de kosten van de gevolgen van gebreken.

Juridisch onderzoek

De onderzoeksplicht beperkt zich niet tot de bouwkundige of installatietechnische aspecten van het huis. De koper zal ook naar juridische aspecten onderzoek moeten doen. Dit betekent dat de koper zich op de hoogte stelt van de geldende bestemming. Er zou bijvoorbeeld een appartementencomplex in de nabijheid van de woning kunnen worden gebouwd waarvan de omgevingsvergunning al voor de koop was afgegeven en gepubliceerd. Ook kan er een beperkt recht zijn gevestigd dat zal moeten worden gerespecteerd. Een buurman kan bijvoorbeeld een recht van weg hebben of er kan een erfdienstbaarheid zijn gevestigd voor een kabelbed in de tuin. Wanneer dergelijke gegevens eenvoudig op te vragen zijn, dan zal de verkoper de koper daar achteraf gemakkelijk op kunnen wijzen.