Verkrijging door verjaring
Er leven behoorlijk wat misvattingen over erfdienstbaarheden en de meeste hiervan gaan over het ontstaan of juist het verlies van een erfdienstbaarheid door verjaring.
Kennelijk is het idee tamelijk wijdverbreid dat het voor het verkrijgen van een erfdienstbaarheid volstaat om gedurende minstens twintig jaar regelmatig over de grond van de buurman te lopen of te rijden. Nadat die periode verstreken is zou die buurman zich hier niet meer tegen kunnen verzetten. Zo simpel werkt dit echter niet.
Om te kunnen vaststellen of er sprake is van verkrijging van een erfdienstbaarheid door verjaring moet allereerst de vraag worden gesteld of de buurman er eigenlijk wel van op de hoogte was dat zijn grond als pad of weg gebruikt werd. Maar ook al is de betreffende buurman hier wel van op de hoogte geweest en heeft deze bovendien gedurende twintig jaar de andere kant opgekeken, dan wil dat nog steeds niet zeggen dat er in dat geval wél een erfdienstbaarheid tot stand gekomen is.
Het kan namelijk zijn dat de buurman, soepel als hij is, het geen probleem vond dat iemand zijn grond in de afgelopen jaren steeds gebruikte als toegangsweg. Dat betekent echter nog niet dat hij er geen bezwaar tegen zou hebben dat hij na verloop van tijd niet meer over zijn eigen grond zou kunnen beslissen. Hij moet dan ook op zijn minst wel hebben kunnen beseffen dat een ander de bedoeling had om uiteindelijk (ten koste van hem) een erfdienstbaarheid te verkrijgen. Het zou ook wat zijn dat de buurman door zijn eigen welwillende houding nota bene achteraf wordt afgestraft.
Pas als iemand zich gedurende twintig jaar lang zo gedragen heeft dat de buurman hieruit wel móest afleiden dat die ten koste van zijn grond een erfdienstbaarheid wilde verkrijgen, en hij hier bovendien niets tegen heeft gedaan, dan is er pas een reële kans dat de erfdienstbaarheid door middel van verjaring tot stand gekomen is. Dit gedrag zou er dan bijvoorbeeld op neer komen dat iemand een weg over de grond van zijn buurman heeft aangelegd die alleen voor hem en niet voor de buurman zelf nuttig is. Als er dan sprake is van een langdurig intensief gebruik van die weg, dan zou aangenomen kunnen worden dat er een erfdienstbaarheid is ontstaan. Zoals volgt uit het voorgaande, wordt hier niet zo snel aan toegekomen.
Verlies door verjaring
Net zoals er sprake kan zijn van een verkrijging van een erfdienstbaarheid door verjaring (hoe moeilijk dat ook is), kan er ook sprake zijn van verlies van een erfdienstbaarheid door verjaring. Ook weer anders dan veelal wordt aangenomen, gaat een erfdienstbaarheid niet verloren inden deze gedurende twintig jaar niet is uitgeoefend. De erfdienstbaarheid kan wel verloren gaan indien het gedurende minstens twintig jaar niet mogelijk was om deze uit te oefenen. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn als de eigenaar van een stuk grond dit afgesloten heeft met een hek en geen sleutel van dat hek gegeven heeft aan degene met een recht van weg over dit stuk grond. Diegene zal dan een kopie-sleutel moeten verlangen. Als hij hier twintig jaar of langer overheen laat gaan, dan kan dat leiden tot een verlies van rechten.
Twintig jaar is een lange tijd. Het komt dan ook regelmatig voor dat achteraf niet precies bekend is op welk moment een hek is geplaatst. Degene die zijn erfdienstbaarheid wil behouden zal betwisten dat het hek er al zo lang bestaat. Het bewijs zal dan geleverd moeten worden door middel van oude foto’s waar het hek op staat en waaruit duidelijk wordt per wanneer die foto ongeveer gemaakt is. Ook kan het zijn dat er getuigenverklaringen opgesteld moeten worden, bijvoorbeeld van buurtbewoners, vorige eigenaren, de postbode en al degenen die op de hoogte waren van de situatie van twintig jaar geleden.