De NVM-koopovereenkomst en het verborgen gebrek
Advocaat vastgoedrecht Remko van den Wildenberg laat zijn licht schijnen over de verborgen gebreken.
Na de levering van een woning komt er soms een gebrek aan het licht waarvan de koper eerder geen notie had: door de frisse verflaag breekt langzamerhand schimmel door, bij een regenbui ontstaat er lekkage, balken achter een voorzetwand blijken rot. In sommige gevallen is het moeilijk voorstelbaar dat de verkoper hier niet van wist. De eerste neiging van kopers is dan vaak om de verkoper deze gebreken te verwijten en hem vervolgens hiervoor aansprakelijk te stellen.
Conformiteit
De wet gaat uit van ‘conformiteit’. Hiermee wordt bedoeld dat ‘een zaak’ (ook een onroerende zaak) conform de verwachtingen moet zijn die de koper hieraan mag stellen. Ernstige schimmelvorming of rotte balken hoeft een koper niet te verwachten (tenzij hij een klushuis gekocht heeft misschien).
De koopovereenkomst
In de meeste koopovereenkomsten wordt echter afgeweken van de wet.
De meest gebuikte model-koopovereenkomst is die van de NVM (de Nederlandse Vereniging van Makelaars). In (artikel 6.1 van) die overeenkomst is de aansprakelijkheid van de verkoper uitgesloten, voor zowel zichtbare als voor onzichtbare gebreken:
“6.1 De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.”
Het huis wordt dus simpelweg geleverd ‘zoals het is’ en als er gebreken aan zijn dan heeft de koper deze hiermee ook van de verkoper overgenomen. Op die uitsluiting van de aansprakelijkheid wordt echter (in artikel 6.3) een belangrijke uitzondering gemaakt. Gebreken mogen nu ook weer niet zó ernstig zijn dat de koper de woning (niet eens) meer normaal voor bewoning kan gebruiken.
“6.3 De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: WOONHUIS. Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.”
Dus: gewone gebreken moet de koper voor eigen rekening herstellen, maar als ze dermate ernstig zijn dat hij niet voor goed fatsoen in de woning kan wonen, dan behoort de verkoper deze op te lossen.
De onderzoeksplicht
De oplettende lezer zal hebben gezien dat op de uitzondering van artikel 6.3 nog wel een uitzondering is gemaakt: als de koper bij de koop gewoon niet goed heeft opgelet, dan is zijn beurt voorbij, óók bij ernstige gebreken. Een koper die bij de bezichtiging bijvoorbeeld niets heeft gevraagd over een grote, goed zichtbare scheur in de muur. hoeft achteraf ook niet bij de verkoper aan te kloppen als achteraf blijkt dat de draagkracht van die muur onvoldoende is. Hij heeft, met andere woorden, niet voldaan aan zijn onderzoeksplicht.
Normaal gebruik
De koper heeft, kortom, dus alleen een kansrijke vordering als het om gebreken gaat die een normaal gebruik als woonhuis verhinderen. Wat nu onder ‘normaal gebruik’ moet worden verstaan, is in de rechtspraak uitgemaakt:
Normaal gebruik houdt naar gangbaar spraakgebruik in dat in de woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een bepaalde mate van duurzaamheid, zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast.
Een koper die eerst wekenlang in een hotel zal moeten verblijven omdat er alleen bruin water uit de kraan komt en de stoppen doorslaan zodra hij het licht aandoet, heeft op deze grond een aanspraak op zijn verkoper.
Wat de gebreken zijn die onder deze definitie vallen, moet van geval tot geval bekeken worden. Grote lekkages, gebrekkige elektra en rotte balken zullen al snel in de weg staan aan normaal gebruik. Waar in de regel weinig twijfel over bestaat, zijn situaties waarin niet zonder gevaar voor de gezondheid in een woning kan worden geleefd, zoals de aanwezigheid van niet-hechtgebonden asbest of een ernstige aantasting door (huis- of kelder)zwam. De aanwezigheid van (wel) hechtgebonden asbest en de enkele constatering dat er (beginnende) zwamvorming in een huis hoeft daarentegen niet tot het oordeel te leiden dat bewoning onveilig is of dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Het gaat dus ook om de ernst en de omvang van bepaalde gebreken. Een geringe daklekkage na langdurige regenbuien zal niet in de weg staan aan ‘normaal gebruik’, maar een lekkage van de badkamer die door het plafond heen gaat naar de verdieping eronder, weer wel.
Juristen zouden juristen niet zijn als ze in bepaalde gevallen niet zouden proberen om de aansprakelijkheid verder te beperken. Om deze reden wordt bij oude huizen regelmatig een ouderdomsclausule opgenomen.